Sur 10 ans, acheter un appartement à 1 200 000 DH avec un crédit à 5% coûte environ 1 340 000 DH en sorties de trésorerie (crédit, frais d'acquisition, entretien, assurance, taxe), contre 615 000 DH si tu loues un bien équivalent. Mais à l'arrivée, le propriétaire détient un patrimoine net de ~490 000 DH (valeur du bien moins capital restant dû), tandis que le locataire repart avec zéro. Le choix dépend d'une seule variable : ta durée de détention. En dessous de 5 ans, louer est plus rentable. Au-delà de 10 ans, acheter l'est presque toujours.
À retenir
- Le seuil de rentabilité se situe entre 5 et 8 ans. Avant 5 ans, les frais d'acquisition (6%) et les intérêts concentrés en début de crédit rendent l'achat plus coûteux que la location. Après 8 ans, l'achat est gagnant dans tous les scénarios testés.
- L'apport réel n'est pas 20% mais ~26% du prix du bien : aux 20% exigés par la banque s'ajoutent ~6% de frais d'acquisition non finançables (notaire, enregistrement, conservation foncière). Pour 1,2M DH, prévois 312 000 DH cash, pas 240 000 DH.
- Un crédit à 5% sur 25 ans coûte 93% d'intérêts sur la durée totale. Sur les 10 premières années, tu rembourses seulement 26% du capital emprunté : 74% de tes mensualités partent en intérêts. C'est le prix de l'effet de levier.
- Louer n'est pas jeter l'argent par les fenêtres si ta durée est courte. Les frais irrécupérables de l'achat (intérêts, notaire, entretien) dépassent le coût du loyer sur les 5 premières années dans les 3 scénarios testés.
- Simule ton propre cas avec le calculateur de crédit immobilier Mizan : ajuste le prix, l'apport, la durée et le taux pour voir ton point de bascule personnel, pas la moyenne du marché.
1. La méthode : ce qu'on compare vraiment
La plupart des articles sur le sujet comparent la mensualité de crédit au loyer, comme si c'était la seule différence. Cette approche est trompeuse. Une comparaison honnête doit inclure tous les coûts irrécupérables — ceux que tu paies sans jamais les retrouver dans ton patrimoine.
Côté achat, les coûts irrécupérables sont : les intérêts du crédit (pas le capital remboursé, qui construit ton patrimoine), les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, conservation foncière — ~6% du prix, payés une fois), l'entretien du bien (~0,5% par an), l'assurance multirisque habitation (MRH), et la taxe d'habitation annuelle. S'y ajoute le coût d'opportunité : l'apport initial (20% + frais) aurait pu être placé ailleurs.
Côté location, le seul coût irrécupérable est le loyer, qui augmente chaque année. Le locataire économise en revanche l'apport initial, qu'il peut placer.
Dans les tableaux ci-dessous, on teste 3 prix d'achat (800 000 DH, 1 200 000 DH, 1 800 000 DH), couvrant un appartement modeste à Casablanca ou Rabat jusqu'à un bien plus spacieux dans un quartier recherché. Les hypothèses sont détaillées et identiques dans tous les scénarios.
2. Les hypothèses de calcul — toutes sources vérifiées
| Paramètre | Valeur retenue | Source / justification |
|---|---|---|
| Taux du crédit immobilier | 5% fixe sur 25 ans | Taux moyen observé au Maroc en 2026 pour un profil salarié avec CDI (source : BAM, enquête taux débiteurs T4 2025) |
| Apport personnel exigé | 20% du prix d'achat | Minimum réglementaire bancaire standard (hors Damane Assakane) |
| Frais d'acquisition (notaire, droits, conservation) | 6% du prix d'achat | Dont droits d'enregistrement 4%, conservation foncière 1%, notaire ~0,7% et TVA (détail complet ici) |
| Entretien annuel | 0,5% du prix d'achat | Norme conservatrice pour un bien récent (ANCFCC). Passe à 1% pour un bien de plus de 15 ans. |
| Assurance MRH | 0,02% du prix (environ 160-360 DH/mois) | Estimation basse pour un appartement standard en copropriété |
| Taxe d'habitation | Environ 0,1% du prix par an | Basée sur la valeur locative ; varie par commune. Estimation médiane. |
| Augmentation annuelle du loyer | 2,5% (inflation + réalisme) | Taux d'inflation moyen au Maroc ces 5 dernières années (HCP) |
| Rendement du placement alternatif | 3% net par an | Livret d'épargne bancaire ou assurance-vie en dirhams ; hypothèse prudente |
| Évolution du prix du bien | 0% (stable) | Hypothèse la plus conservatrice pour ne pas biaiser en faveur de l'achat. Voir analyse de sensibilité plus bas. |
3. Scénario 1 : appartement à 800 000 DH
Un deux-pièces modeste dans un quartier résidentiel de Casablanca ou un trois-pièces dans une ville moyenne comme Agadir ou Tanger. Loyer équivalent de départ : 3 000 DH par mois (rendement locatif de 4,5%).
Le coût mensuel réel
| Poste | Achat (par mois) | Location (par mois, début) |
|---|---|---|
| Mensualité crédit / Loyer | 3 742 DH | 3 000 DH |
| Entretien (0,5%/an) | 333 DH | — |
| Assurance MRH | 150 DH | — |
| Taxe d'habitation | 65 DH | — |
| Total mensuel | 4 290 DH | 3 000 DH |
| Coût d'opportunité de l'apport (208k) | 520 DH | — |
| Coût réel mensuel (irrécupérable) | 2 398 DH * | 3 000 DH |
* Seuls les intérêts sont irrécupérables (2 350 DH/mois en moyenne sur 10 ans), pas le capital remboursé. On ajoute entretien + MRH + taxe + coût d'opportunité.
Bilan sur 10 ans
| Achat | Location | |
|---|---|---|
| Apport initial + frais d'acquisition | 208 000 DH | 0 DH (placés à 3%/an) |
| Total mensualités / loyers versés sur 10 ans | 449 040 DH | 408 000 DH (loyers indexés) |
| Entretien total | 40 000 DH | 0 DH |
| Assurance MRH totale | 18 000 DH | 0 DH |
| Taxe d'habitation totale | 7 800 DH | 0 DH |
| Total sorties de trésorerie sur 10 ans | 722 840 DH | 408 000 DH |
| Capital remboursé (patrimoine construit) | + 167 024 DH | 0 DH |
| Valeur du placement initial (locataire) | — | + 279 550 DH |
| Valeur nette finale du bien (si prix stable) | 800 000 DH (-472 976 restant dû) = 327 024 DH | — |
| Patrimoine net final | 327 024 DH | 279 550 DH |
À 800 000 DH, l'achat crée environ 47 500 DH de patrimoine supplémentaire sur 10 ans par rapport à la location — soit moins de 400 DH par mois. La différence est mince : c'est le prix de la tranquillité d'être chez soi.
4. Scénario 2 : appartement à 1 200 000 DH
Le scénario médian. Un trois-pièces dans un quartier recherché de Casablanca (Maârif, Bourgogne), un quatre-pièces à Rabat (Agdal) ou un appartement neuf à Marrakech. Loyer équivalent de départ : 4 500 DH par mois.
Le coût mensuel réel
| Poste | Achat (par mois) | Location (par mois, début) |
|---|---|---|
| Mensualité crédit / Loyer | 5 613 DH | 4 500 DH |
| Entretien (0,5%/an) | 500 DH | — |
| Assurance MRH | 200 DH | — |
| Taxe d'habitation | 100 DH | — |
| Total mensuel | 6 413 DH | 4 500 DH |
| Coût d'opportunité de l'apport (312k) | 780 DH | — |
| Coût réel mensuel (irrécupérable) | 5 105 DH * | 4 500 DH |
* Intérêts moyens mensuels sur 10 ans : 3 525 DH ; entretien + MRH + taxe + coût d'opportunité = 1 580 DH.
Bilan sur 10 ans
| Achat | Location | |
|---|---|---|
| Apport initial + frais d'acquisition | 312 000 DH | 0 DH (placés à 3%/an) |
| Total mensualités / loyers versés sur 10 ans | 673 560 DH | 612 000 DH (loyers indexés) |
| Entretien total | 60 000 DH | 0 DH |
| Assurance MRH totale | 24 000 DH | 0 DH |
| Taxe d'habitation totale | 12 000 DH | 0 DH |
| Total sorties de trésorerie sur 10 ans | 1 081 560 DH | 612 000 DH |
| Capital remboursé (patrimoine construit) | + 250 536 DH | 0 DH |
| Valeur du placement initial (locataire) | — | + 419 330 DH |
| Valeur nette finale du bien (si prix stable) | 1 200 000 DH (-709 464 restant dû) = 490 536 DH | — |
| Patrimoine net final | 490 536 DH | 419 330 DH |
À 1,2M DH, l'achat crée environ 71 200 DH de patrimoine net supplémentaire par rapport à la location sur 10 ans. L'écart se creuse avec la valeur du bien, car les frais d'acquisition (6%) pèsent moins en proportion des bénéfices à long terme.
5. Scénario 3 : appartement à 1 800 000 DH
Un appartement haut de gamme : grand salon, trois chambres, quartier très recherché (CIL à Casablanca, Hay Riad à Rabat, Hivernage à Marrakech). Loyer équivalent de départ : 6 750 DH par mois.
Bilan sur 10 ans
| Achat | Location | |
|---|---|---|
| Apport initial + frais d'acquisition | 468 000 DH | 0 DH (placés à 3%/an) |
| Total mensualités / loyers versés sur 10 ans | 1 010 340 DH | 918 000 DH (loyers indexés) |
| Entretien total | 90 000 DH | 0 DH |
| Assurance MRH totale | 36 000 DH | 0 DH |
| Taxe d'habitation totale | 18 000 DH | 0 DH |
| Total sorties de trésorerie sur 10 ans | 1 622 340 DH | 918 000 DH |
| Capital remboursé (patrimoine construit) | + 375 804 DH | 0 DH |
| Valeur du placement initial (locataire) | — | + 628 990 DH |
| Valeur nette finale du bien (si prix stable) | 1 800 000 DH (-1 064 196 restant dû) = 735 804 DH | — |
| Patrimoine net final | 735 804 DH | 628 990 DH |
À 1,8M DH, l'écart patrimonial favorable à l'achat atteint environ 106 800 DH sur 10 ans. C'est significatif, mais cela représente un gain mensuel de 890 DH en échange d'un risque de liquidité très élevé (468 000 DH immobilisés le premier jour).
6. Le grand tableau comparatif : les 3 scénarios côte à côte
| Indicateur | Bien à 800 000 DH | Bien à 1 200 000 DH | Bien à 1 800 000 DH |
|---|---|---|---|
| Apport + frais initiaux | 208 000 DH | 312 000 DH | 468 000 DH |
| Mensualité crédit | 3 742 DH | 5 613 DH | 8 420 DH |
| Loyer équivalent (départ) | 3 000 DH | 4 500 DH | 6 750 DH |
| Coût total achat — 10 ans | 722 840 DH | 1 081 560 DH | 1 622 340 DH |
| Coût total location — 10 ans | 408 000 DH | 612 000 DH | 918 000 DH |
| Patrimoine net fin achat | 327 024 DH | 490 536 DH | 735 804 DH |
| Patrimoine net fin location | 279 550 DH | 419 330 DH | 628 990 DH |
| Gain net de l'achat vs location | + 47 474 DH | + 71 206 DH | + 106 814 DH |
| Seuil de rentabilité estimé | ~7 ans | ~6,5 ans | ~6 ans |
Deux tendances se dégagent. D'abord, l'achat est gagnant dans les trois scénarios sur 10 ans, mais l'avantage est modeste : entre 4,5% et 6,6% du prix du bien, soit un gain mensuel net de 400 à 890 DH. Ensuite, plus le bien est cher, plus l'achat devient intéressant — car le loyer (coût fixe du locataire) augmente proportionnellement, alors que les frais d'acquisition et d'entretien sont déjà intégrés dans le calcul de l'acheteur.
7. Quand louer est plus rentable qu'acheter
Le tableau ci-dessus suppose que tu restes 10 ans dans le même bien. Mais la réalité marocaine est différente : mobilité professionnelle, mariage, naissance d'un enfant — beaucoup de salariés changent de logement avant 10 ans. Voici ce que donnent les mêmes calculs sur 5 ans pour le bien à 1,2M DH :
| Achat (5 ans) | Location (5 ans) | |
|---|---|---|
| Intérêts payés (irrécupérables) | ~160 000 DH | — |
| Frais d'acquisition (irrécupérables) | 72 000 DH | — |
| Entretien + MRH + taxe | 48 000 DH | — |
| Loyers totaux | — | 281 000 DH |
| Capital remboursé | + 99 000 DH | — |
| Placement de l'apport (312k à 3%) | — | + 50 000 DH de rendement |
| Coût net sur 5 ans | 181 000 DH * | 231 000 DH ** |
* (160k + 72k + 48k) - 99k capital = 181k. ** 281k loyers - 50k rendement = 231k.
Sur 5 ans, l'achat semble encore gagnant de 50 000 DH… mais cette conclusion est fragile. D'abord, elle ignore les frais de revente : si tu vends au bout de 5 ans, tu paies environ 3% de commission d'agence (36 000 DH pour 1,2M). Ensuite, elle suppose que tu trouves un acheteur rapidement — ce qui n'est pas garanti dans un marché marocain où les délais de vente dépassent souvent 6 mois. En intégrant ces deux facteurs, la location redevient plus avantageuse ou au minimum équivalente.
Les cas où louer est clairement préférable :
- Durée prévue inférieure à 5 ans. Les frais d'acquisition (6%) et les intérêts concentrés en début de crédit ne sont pas compensés par le capital remboursé. Chaque année de moins rend la location plus attractive.
- Apport insuffisant. Si tu ne peux pas mobiliser 26% du prix en cash (apport 20% + frais 6%), l'achat n'est pas une option. Un crédit relais ou un prêt à 100% via Damane Assakane change les hypothèses, mais introduit une mensualité plus élevée et des intérêts supplémentaires qui repoussent le seuil de rentabilité.
- Incertitude professionnelle. Un CDI de moins de 2 ans, un projet d'expatriation, un secteur volatile : dans ces cas, la flexibilité du locataire (préavis de 1 à 3 mois) vaut bien plus que le gain théorique de l'achat.
- Tu valorises la tranquillité du locataire. Pas de charge de copropriété imprévue, pas de fuite d'eau à réparer un dimanche soir, pas de ravalement de façade à financer. Si ta capacité d'épargne mensuelle est limitée, un loyer fixe prévisible est plus gérable qu'un crédit + des charges variables.
8. Les 3 coûts que les simulateurs de crédit ne montrent pas
Un simulateur de crédit en ligne te donne la mensualité. C'est utile, mais ça ne couvre que 60% de l'histoire. Voici les trois postes qui transforment un achat "rentable" en gouffre financier si tu ne les anticipes pas :
8.1 Les frais d'acquisition : ~6% que tu ne reverras jamais
Pour un bien à 1 200 000 DH, tu verses 72 000 DH le jour de la signature chez le notaire. Cet argent ne construit aucun patrimoine : il rémunère l'État (droits d'enregistrement 4%, conservation foncière 1%) et le notaire (~0,7%). C'est l'équivalent de 16 mois de loyer à 4 500 DH. Si tu revends avant d'avoir "amorti" ces frais par l'accumulation de capital, tu perds de l'argent. Le calcul détaillé est dans notre article sur les frais de notaire au Maroc.
8.2 L'entretien et les charges de copropriété
Sur 10 ans, un propriétaire dépense entre 60 000 DH et 90 000 DH en entretien courant pour un bien à 1,2M DH, hors grosses réparations (toiture, plomberie, façade). Les charges de copropriété — souvent 150 à 400 DH par mois pour un appartement standard — s'ajoutent. Le locataire, lui, ne paie que son loyer : tout le reste incombe au propriétaire bailleur.
8.3 Les intérêts : 74% de ta mensualité pendant 10 ans
C'est le chiffre qui déçoit le plus. Sur un crédit de 960 000 DH à 5% sur 25 ans, ta mensualité est de 5 613 DH. La première année, 4 000 DH partent en intérêts, et seulement 1 613 DH en capital. Au bout de 10 ans, sur 673 560 DH versés à la banque, 423 024 DH sont des intérêts — de l'argent perdu, comme un loyer. Ce n'est qu'à partir de la 14e année que le capital remboursé dépasse les intérêts dans chaque mensualité.
Le seul vrai « loyer » de l'acheteur, c'est la somme des intérêts, des frais d'acquisition, de l'entretien et des taxes. Pour un bien à 1,2M DH sur 10 ans, ce « loyer déguisé » s'élève à 4 735 DH par mois en moyenne — soit plus que le loyer réel de 4 500 DH. L'achat n'est pas magique : il transforme une partie de ta dépense mensuelle en patrimoine, mais seulement la partie « capital remboursé », qui est minoritaire pendant les 10-12 premières années.
9. Alors, louer ou acheter en 2026 ? La réponse par situation
Il n'y a pas de réponse universelle, mais il y a une grille de décision qui fonctionne dans 90% des cas. Voici ce que les chiffres disent, situation par situation :
| Ta situation | Recommandation | Pourquoi |
|---|---|---|
| Tu comptes rester moins de 5 ans dans le logement | Loue | Les frais d'acquisition (6%) + intérêts des premières années + commission de revente annulent tout gain. La flexibilité du locataire vaut plus. |
| Tu prévois de rester 5 à 8 ans | Ça se joue à quelques dizaines de milliers de DH | L'achat est théoriquement gagnant de justesse, mais les frais de revente et l'incertitude peuvent inverser la balance. Si tu trouves une bonne affaire (prix négocié -10%), achète. Sinon, louer n'est pas une erreur. |
| Tu comptes rester plus de 10 ans | Achète | L'avantage patrimonial est clair dans tous les scénarios, même avec 0% d'appréciation. La mensualité devient progressivement du capital, pas de l'intérêt. |
| Tu as l'apport (26%) mais pas de marge de sécurité après | Loue ou achète plus petit | Vider son épargne pour l'apport est risqué : une panne de voiture ou une période sans emploi peut te mettre en défaut de paiement. Garde au moins 3 mois de charges de côté après l'apport. |
| Tu es en couple et vous avez deux revenus stables | Achète | Le double revenu réduit le risque de défaut, et la capacité d'emprunt combinée permet d'accéder à un bien mieux situé qui se revendra plus facilement. |
| Tu veux acheter pour mettre en location | Fais le calcul du cash-flow net | Le rendement locatif net (3-4%) couvre rarement une mensualité de crédit à 5%. L'investissement locatif au Maroc est une stratégie de très long terme (>15 ans) ou d'achat sans crédit. |
10. Passe à ton propre calcul avec le simulateur
Les trois scénarios ci-dessus sont des moyennes. Ton cas est unique : ton apport, le taux que ta banque te propose, la ville où tu achètes, le loyer que tu paies actuellement — chaque variable change le point de bascule.
Le calculateur de crédit immobilier Mizan te permet d'entrer tes propres chiffres : prix du bien, montant de l'apport, durée du crédit, taux proposé par ta banque. Il projette le tableau d'amortissement complet et calcule ton taux d'endettement selon le seuil réglementaire des 33%. Combine-le avec le simulateur Wach N9der? de l'application pour voir l'impact de la mensualité sur ton budget quotidien et la timeline de tes autres objectifs.
Pour approfondir le sujet, consulte notre dossier complet immobilier et crédit au Maroc, lis aussi notre guide complet du crédit immobilier au Maroc en 2026 et notre analyse des prix de l'immobilier à Casablanca, Rabat et Marrakech. Si l'apport est ton principal frein, renseigne-toi sur les conditions du Damane Assakane en 2026.
Sources et méthodologie
- Taux directeur et taux débiteurs moyens : Bank Al-Maghrib (BAM), enquête trimestrielle T4 2025.
- Barème des droits d'enregistrement et conservation foncière : ANCFCC et Code de l'enregistrement marocain.
- Inflation et indices des prix : Haut-Commissariat au Plan (HCP), note d'information IPC 2025.
- Loyers moyens par ville : données compilées à partir des plateformes d'annonces immobilières (Avito, Mubawab, Sarouty) — janvier 2026.
- Tous les calculs de crédit utilisent la formule d'amortissement standard : M = C × [t × (1+t)ⁿ] / [(1+t)ⁿ - 1], avec t = taux mensuel et n = nombre de mensualités.
- Les scénarios supposent un prix du bien stable (0% d'appréciation) pour isoler l'effet mécanique du crédit vs loyer. En réalité, l'immobilier marocain a connu une appréciation moyenne de 1 à 3% par an sur la décennie 2015-2025 selon les villes (source : BAM). Toute appréciation positive renforce le bilan de l'achat.